气死人！既办不了证、又住不了人，这俩盘超多人投诉
近日，在领导留言板平台上，关于使用权公寓的投诉又出现了，这次集中在广佛交界的金沙洲板块。
投诉内容的共同点是：这类盘存在欺骗销售，项目土地性质是否能办房产证？
为此，功夫君决定实地看下业主所投诉的创基金沙江畔、盛禾金沙美筑。
创基金沙江畔
近日，有网友在领导人留言板上反映，创基金沙江畔明明卖的是使用权公寓，却承诺可办理个人产权证，还宣称可用作住宅。
有一说一，创基金沙江畔位置不错，距离中海金沙熙岸约300米，处于珠江沿岸，一江之隔是广州荔湾区，其占地2.8万㎡，规划6座商业楼，3梯30户，已有三座楼封顶。
| 创基金沙江畔
| 望珠江
目前该盘3座已售完，在售2/4座30-70㎡复式产品，带装修，望江单位价格1.6-1.7万/㎡，临马路或望花园单位价格1.4万/㎡起。
销售表示，春节后或加推5座，望江单位预计卖1.9万/㎡。对比旁边一二手3万/㎡起步的房价，看着价格还可以对不？
醒醒！这可是没有产权的公寓呀，同等价格都可以买到金沙洲旧点的二手房了。
不过，由于总价低，这个盘依旧吸引了不少广州客。
| 项目沙盘
户型方面，全是4.5米层高复式，带落地玻璃。从现场情况来看，二楼房间窗口位置，个子高一点的人站在头都快碰到顶了。
| 项目板房
价格虽然便宜，但这几点一定要注意：
一是土地性质，该项目是佛山市创基置业有限公司以租赁形式向大沥白沙经济联合社租用创基广场所在地的使用权，土地租赁年限40年（至2055年12月31日止），用途是商服。
说白了，这套公寓等于是租的，你并无所有权。
购房者与开发商签署的是《创基广场物业使用权出让合同》，这一点销售在计价前有提及，合同样本在项目现场也有公示。
| 项目物业使用权出让合同
二是房产证，该项目的使用权出让合同写明，该项目不能办理《不动产权证书》，日后若政策允许办理，需要购房者按政策规定补缴相应的土地出让金税费、契税、印花税等。
然而，销售一开始却表示待交楼2-3年后，业主补齐相关税费就能办理房产证，后来功夫君多番询问确认后，他才说以政策允许为准。
就是这样的说辞，骗了很多买房小白，很多人听说能办证，就以为没问题，其实都是套路。
| 项目物业使用权出让合同
三是房屋用途，该项目以酒店性质报建，为商业用途。然而，销售在介绍时的表述却是“可住人”，这让最初抱着居住想法购入的购房者感到被欺骗。
据天眼查显示，该项目开发商佛山市创基置业有限公司去年有4条开庭公告，全是关于租赁合同纠纷。
此外，去年3月有购房者投诉该项目涉及违反广告法，将还在规划中的交通配套资源大肆宣传，随后南海区市场监督管理局对该项目作出罚款1万元的行政处罚。
| 行政处罚
盛禾金沙美筑
同样是金沙洲，盛禾金沙美筑近日也遭受购房者投诉。
有网友反映：用尽一家人所有的积蓄并且问朋友借钱凑齐了24万首付，结果发现买了个没产权的房子。
这盘位于草场大道东侧，恒大御景半岛西侧，占地2.1万㎡，规划4栋商业楼，现场可见部分楼栋已封顶。
现项目在售32-66㎡平层/复式，价格约8000-10000元/㎡，日后买家可选择交给酒店管理，每月返租2200元。
| 金沙美筑沙盘
户型方面，32㎡是双钥匙设计，66㎡平层带阳台，部分复式二层内设暗房，无法采光，内嵌空间可以用于储物。
| 项目样板房
该项目也是集体用地，同样卖使用权，不能办理房产证。但对于这些问题现场销售并没主动说，而是功夫君问了才提出。
现场可见，在前台接待台旁公示着《南海区关于农村集体建设用地项目投资风险识别重要提示》。
| 投资风险提示
该《提示》写到：项目使用权到期后土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回；农村集体建设用地项目不准建设住宅或类似住宅（公寓、酒店式公寓）的居住用房，且不能改为住宅用途。
写在最后
使用权公寓总价低，不限购，确实吸引。
然而，房地产这一行，始终是一分钱一分货。
由于没有产权，买家的权益很难得到法律保护，一旦出现烂尾、开发商跑路、物业服务差、违建违规等情况，买家基本束手无策。
此外，与正规商品房不同，购买使用权公寓交付的房款，直接进入开发商账户，资金缺乏相关部门监管，无法确保资金安全性，一旦开发商资金断裂，买家就可能血本无归。
至于，使用权产品的回报率，更不能只听销售的一面之词，有些项目为了打消买家顾虑，会采用酒店返租形式，但往往在返租3-5年后，室内软装旧了以后，托管公司就会单方面解除合约。
这还算好了，很多返租都只是一个幌子，大多公寓型酒店出租回报不好，甚至都不会给业主约定的租金。
最后，给大家两个简单判断使用权项目的方法，就是看项目的接待中心，凡是写招商中心、租售中心的，多数是卖使用权的。
最直接就是查询项目是否能办理预售证，凡是使用权公寓，实质上都是签租赁合同，无法办理预售。
作者：功夫小超人
审校：功夫基、功夫财
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